Ипотека рухнула, цены взлетели: эксперты – о причинах затоваривания рынка жилья

В Казани прошел форум «Строительство 2025-2030», где проанализировали текущее состояние и дальнейшее развитие строительной отрасли и рынка недвижимости в Татарстане и России. На встрече приняли участие представители власти, застройщики, сотрудники агентств недвижимости, инвесторы.

«Стимулирования продаж за счет рассрочки»

Вице-президент Союза строителей республики Эльвира Галяутдинова рассказала, что в 2021 году общий объем ввода строительства в Татарстане составил 3,011 млн квадратных метров, в 2022 – 3,093 млн. В 2023 году он вырос до 3,4 млн квадратных метров, по прогнозам в 2024-м – станет 3,45 млн.

«Изменились в сторону роста и пропорции по годам между индивидуальным жилым строительством и вводом многоквартирных домов. В 2021 году ввод по частному жилью был 2,069 млн квадратных метров, по многоквартирному – 942 тысячи, в 2022-м – 2,2 млн и 891 тысяча, в 2023 – 1,699 и 1,7 миллиона, соответственно, – дополнила Эльвира Галяутдинова. – По ожиданиям, этот год покажет значительные отличия от прошлых лет, так как вклад в ИЖС растет: прогнозный показатель – 2,35 млн кв. метров, а доля МКД падает: прогноз – 1,1 миллиона».

Сегодня тенденция в ипотечном жилищном кредитовании задана ростом ключевой ставки, отменой льготной ипотеки, изменением параметров семейной и ИТ-ипотеки, падением покупательской способности населения. В республике в сентябре 2023 года общее число выданных ипотечных кредитов составило 9,4 тысячи, годом позже – 3,8 тыс, то есть общее снижение достигло 60 процентов. При этом количество кредитов по договору долевого участия в строительстве снизилось на 66 процентов.

«Отсюда прослеживается затоваривание рынка жилья из-за резкого снижения объема и количества льготных ипотечных программ. Все это немного компенсируется развитием новых инструментов стимулирования продаж – рассрочка или траншевая ипотека. Стоит отметить, что в Татарстане ситуация более благополучная, чем в других регионах России, имеется хорошая практика сотрудничества власти, банков, застройщиков. И упор делается на комплексное развитие территорий», – проанализировала вице-президент.

«Кредитование застройщиков стало дороже»

Управляющий банком ВТБ в Татарстане Марьям Давлетшина сообщила, что кредитование застройщиков стало дороже и будет еще дорожать. Она спрогнозировала очередное повышение ключевой ставки, которое стоит ждать в декабре нынешнего года.

«Вторая тенденция – имеется увеличение себестоимости строительства, в среднем не более 20 процентов. Данная цифра изначально закладывалась при рассмотрении проектов. У роста стоимости квадратного метра есть пределы: с начала 2024 года цена вводимого метра стала больше на 13 процентов, в настоящее время присутствует снижение в полтора процента, – объяснила Марьям Давлетшина. – Сейчас застройщики будут больше вкладывать собственных средств в проекты, а девелоперы выводить на рынок меньше проектов. Многие застройщики откладывают реализацию проектов до лучших времен. При этом на землю спрос будет всегда».

По словам управляющей банком, в республике с начала 2020 года наблюдался бум ипотечного кредитования. В 2021 и 2022 годы объемы выдачи средств по ипотеке в ВТБ составили 42 миллиарда рублей, в 2023 – более 70 миллиардов. В то время как за 10 месяцев 2024 года выдали ипотечных кредитов на 36 миллиардов рублей, что на 40 процентов меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В перспективе на 2025 год число ипотечных кредитов будет на уровне 2020 года, прогнозируют в банке.

«Больше выбирают сегмент «комфорт»

Операционный директор агентства недвижимости «Альтера» Ильмира Садыкова обратила внимание, что в нашем регионе в этом году покупатели (речь о западной части Татарстана) отдавали предпочтение таким застройщикам, как: Унистрой – зарегистрировано 257 сделок, ТСИ – 165, АК Барс Дом – 162, Эталон – 146, Сувар – 99, ПИК – 80, СМУ – 43, КСИ – 29.

«Больше всего жители выбирают сегмент «комфорт», а «эконом» и «бизнес» – немногим меньше половины. Премиум составляет небольшой процент от общего числа продаж недвижимости, – поделилась Ильмира Садыкова. – Сегодня наиболее эффективными инструментами застройщиков станут продажа в рассрочку или по схеме «трейд ин», жилищные накопительные кооперативы и предложение квартир в чистовой отделке».

 «Со времени запуска льготной ипотеки в 2020 году объем текущего строительства вырос на 15 процентов. Но это привело к заметному росту цен на недвижимость – в 2-2,5 раза. В 2-3 раза выросла и задолженность россиян по ипотеке, – рассказал директор по продажам bnmap.pro в регионе ПФО Иван Вершинин. – По данным на 4 квартал 2024 года, объем многоквартирного жилья на стадии строительства в Татарстане достигает 3,4 миллиона квадратных метров. Например, в Екатеринбурге он – 4,8 миллиона, в Тюмени – 3,5 миллиона, в Уфе – 2,7 миллиона.

В 2025 году руководитель агентства недвижимости прогнозирует ужесточение условий одобрения ипотеки, отмену траншевой ипотеки, появление новых форматов рассрочки от застройщиков.