Дачный кризис-2025: новые законы, штрафы, и как не лишиться участка

СНТ стали их реализовывать и столкнулись с подводным камнями.

Заброшенные участки с травой и мусором

Председатель СНТ «Станкостроитель» Сергей Быстров пояснил, что заброшенный участок – это тот, что зарос сорняком более одного метра высотой. Также если он завален, например, строительным мусором. Все это портит не только общий вид товарищества, но и является рассадником вредителей – тех же мышей. 

– С 1 марта 2025 года председателям СНТ и садоводам дали три года на освоение проблемных участков. Работа у нас велась и раньше. С нынешней весны освоили девять участков – перераспределили новым хозяевам. Их взяли либо соседи для расширения, либо новые члены товарищества. Чтобы перераспределить участок, ищем действующих хозяев. У нас сохранились бумажные носители, где указаны их адреса, телефоны. Направляем письмо, если удается связаться с владельцем, то узнаем – нужен ли ему участок. Если нет, просим написать заявление на отказ, он сдает членскую книжку, после делаем перераспределение, – пояснил Сергей Быстров.

Бывают случаи, когда найти владельца невозможно.

– В течение года направляем по указанному адресу три письма. Если не получаем ответа, тоже распределяем. Закон дает такую возможность. Допустим, общее число членов СНТ было 800, соответственно столько же участков. Если мы одного члена исключили, то получилось 799. Мы можем нового человека принять по решению общего собрания. То есть нас опять стало 800, по закону мы ему можем распределить участок, – рассказал председатель СНТ «Станкостроитель».

Со сложностями по поиску владельцев участков столкнулась председатель СНТ «Бережок» Янна Фахразиева. Из 815 участков у них в товариществе 50 – заброшки.

– Подводные камни в том, что не можем найти хозяев. Сейчас хожу по СНТ, делаю фотографии бесхозных участков. Позже с собранным материалом планирую написать письмо в Росреестр. Есть такие заброшки, которые находятся на непригодных землях, их ежегодно топит родниковыми водами. Привести их в порядок – финансовые затраты, поэтому никто не хочет браться, – присоединилась Янна Фахразиева.   

В СНТ «Гидростроитель-1» у председателя Елены Симоновой нет проблем с бесхозными участками.

– У нас все участки в собственности, были приватизированы в 90-х годах при Алтынбаеве. Он отдал их своим работникам. У них есть государственные акты, сегодня собственники лишь уточняют свои границы. Если есть заброшки, стараемся найти собственника. В случае когда он умер, ищем наследников. Покупатель напрямую общается с ними по покупке участка, – сообщила Елена Симонова.

Если спустя три года с 1 марта 2025 года очистка участков не будет проведена, то по статье 8.8 КоАП владельцам грозит штраф: за неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, садоводства, огородничества, – от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земли, при этом не менее 20 тысяч рублей, за невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению в порядок земли – от 20 до 50 тысяч рублей. Изымать участок будут в крайнем случае, через суд.

– Как они могут изъять эти участки? Эти земли принадлежали городу. Сельскому поселению их отдали, когда оно здесь образовалось. Потом, допустим, был какой-то завод, профсоюз которого в 90-е годы вышел с письмом к городу о выделении земли под садоводство. Земли выделили. Теперь обратный вариант. Как только у нас изымают участок, то он автоматически переходит в Семекеевское сельское поселение Тукаевского района. То есть на территории СНТ будет участок поселения, получается, что глава должен платить взносы и налоги за него. Вряд ли он захочет брать на себя такое бремя, – проанализировал Сергей Быстров.

Вместо пяти соток – восемь

Межевание участков и мест общего пользования – еще один острый вопрос, который стоит перед садовыми товариществами. В «Станкостроителе» подстелили соломку – заранее проработали вопрос.

– На межевание ушло два года. Поделили СНТ на пять частей, поэтапно каждый участок сделали. У нас получилось пять кадастровых номеров. Делали все это на целевые взносы садоводов. Решение принималось на общем собрании – доносили до каждого необходимость данной процедуры и последствия, если сидеть сложа руки. Например, с 1 марта 2025 года участком без границ нельзя распорядиться – продать, подарить, зарегистрировать в собственность постройки: дом или баню, потому что нет сведений в Едином государственном реестре недвижимости. Если провести межевание, все это станет возможным, – обратил внимание Сергей Быстров. 

Чтобы сделать межевание, необходимо вызвать кадастрового инженера или специалистов Бюро технической инвентаризации. Их услуги платные. Затем документы через многофункциональный центр направляются в Росреестр, он вносит сведения о границах участка в ЕГРН.

– При проведении межевания выплывало разное. У одних садоводов в членской книжке указано пять соток, а по замерам участка оказалось восемь. Этот документ попадает ко мне на стол, я сверяю с реестром, есть разногласия. Подпись не ставлю, прошу вернуть забор на место и освободить незаконно захваченные земли. Были проблемы с заездами. По карте СНТ на дачном участке только один заезд со своей улицы, в 90-х годах садоводы начали делать второй – со стороны центральной улицы. В таких случаях надо учиться говорить «нет» и обосновывать. Тогда они понимают и устраняют нарушения, – отмечает председатель товарищества.

При этом возникают сложности с межеванием мест общего пользования – это дорого.

– В 2024 году процедура стоила 2 миллиона рублей. Сумма для садового общества неподъемная. Поддержки из республиканских и федеральных бюджетов на это не предусмотрено. Межевание участков у нас проводилось в 2008 году. Большая часть участков отмежевана, но есть те, у которых пока нет границ, – сказала Янна Фахразиева.

По ее словам, некоторые СНТ проводили комплексные кадастровые работы с помощью квадрокоптера. Однако сведения получились неточными – по факту это не граница, а сарай, забор или иное строение. 

Регистрация дома и налог 

Еще одно новшество, действующее с 1 марта 2025 года, – собственник участка обязан регистрировать постройки после завершения строительства. 

– Мы приватизировали земельный участок. Земля в собственности. Построили на участке дом, который нужно зарегистрировать и платить за него налог. Если раньше дачный домик был для того, чтобы спрятаться от дождя, для хранения лопат и граблей, то сегодня это – полноценный жилой дом. Строят и комплексы, включающие в себя беседку, баню, туалет. Строение, где есть капитальный фундамент, который нельзя физически поднять и перенести, должно быть поставлено на кадастровый учет. Для председателя СНТ упорядочивание важно – это понимание того, сколько у него на территории жилых, садовых домов, незавершенных построек, – сказал Сергей Быстров. 

Упорядочивание помогает избежать многих конфликтных ситуаций.

– Могу пояснить, к чему ведет отсутствие регистрации строения. У нас есть общие магистральные трубы, предназначенные для полива. Иногда случаются порывы труб, садовод начинает кричать: «Вы топите мой дом». Я никогда не ругаюсь, открываю карту, после говорю садоводу, что у него там строений нет и быть не должно. У него просто земельный участок. На этом наш диалог заканчивается. Если строения оформлены, то начинает действовать закон о защите прав потребителей, – уточнил председатель СНТ «Станкостроитель». 

Имейте в виду

Когда садоводы затягивают с регистрацией капитальных строений, для них предусмотрен штраф по статье 19.21 КоАП РФ: за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним – от 1,5 до 2 тысяч рублей.