Риелторы о недвижимости Челнов: «Рынок просел примерно на 20-30 процентов»

«Уходят, потому что суммы неподъемные»

Эксперты отмечают изменение условий ипотечного кредитования, особенно по семейной программе, – банки нарастили требования к заемщикам. Риелтор агентства недвижимости «Луна» Эндже Хамидуллина подчеркивает, что сегодня обязательной стала идентификация покупателя через «Госуслуги», а также подтверждение регистрации ребенка – без формы № 8 по месту прописки рассчитывать на одобрение не приходится. Также банки требуют обязательного включения обоих супругов в кредитный договор.

– В данный момент муж и жена являются заемщиком и созаемщиком. Если до первого февраля можно было исключить одного из  пары и не включать в условия кредитного договора, то сейчас обязательно включаются оба. Если один из супругов с плохой кредитной историей, будут отклонения со стороны банка, – подчеркивает она.

Риелтор агентства «Кама» Наталья Катаева подтверждает: даже те, кто приходит с намерением оформить ипотеку, часто уходят ни с чем.

– Люди обращаются для того, чтобы попытаться взять ипотеку, приходят посчитать платежи и уходят, потому что суммы неподъемные, – говорит она.

На этом фоне возросла доля сделок за наличный расчет. По словам собеседниц, в начале года таких покупателей стало больше, что связано сразу с несколькими причинами: многие в конце прошлого года сняли средства с вкладов на фоне снижения процентных ставок, также значительное влияние оказали выплаты семьям участников СВО, которые в ряде случаев направлялись на покупку жилья. Среди прочих причин – меняющиеся с нового года требования по семейной ипотеке.

По словам специалистов, начало года традиционно остается периодом затишья, однако в 2026-м этот эффект усилился. Наталья Катаева прямо назвала сезон с января по июль «спящим». Однако ее коллега отмечает, что в текущих условиях сезонная пауза наложилась на ожидания снижения ключевой ставки. По оценке Эндже Хамидуллиной, уже к марту рынок просел примерно на 20-30 процентов. При этом риелтор подчеркивает: речь идет не о падении интереса как такового, а о выжидательной позиции.

– В конце года люди понимали, что скоро возможен рост на рынке, и лучше купить объекты сейчас, так как выгоднее держать их в недвижимости, чем на вкладе, – резюмирует представитель агентства «Луна».

Цены при этом остаются на высоком уровне. Наталья Катаева подбила статистику: средняя стоимость однокомнатной квартиры в Новом городе начинается от четырех миллионов и в ряде случаев достигает пяти-шести, двухкомнатные в среднем стоят 5-5,5 миллиона, трехкомнатные – от шести миллионов и выше. При этом разброс значительный и зависит от состояния жилья, типа дома и района. Эксперт также отмечает, что ценовая дистанция между разными форматами жилья сокращается: студии в новых домах стоят около 4,5 миллиона рублей – всего на несколько сотен тысяч дешевле однокомнатных квартир.

– Если шесть лет назад квартиру-студию можно было купить за 1 800 000 рублей, то сейчас этот объект выставлен за 4 500 000 рублей, – конкретизирует агент «Камы». – Это началось исключительно тогда, когда после пандемии появились господдержка, семейная ипотека. И в Казани, и в Челнах был бешеный скачок цен.

Сегодняшние приобретатели – семьи с доходом от 100 тысяч рублей, часто с одним или двумя детьми.

На фоне высоких ставок и цен усилился интерес к вторичному жилью. Логика покупателей прагматична: если нет льготной ипотеки, переплачивать за новостройку не имеет смысла.

– Если у меня есть деньги, я не «захожу» на госпрограмму, у меня нет льготной процентной ставки, и выберу вторичный рынок в свежем доме постройки после 2015 года. В новостройке однокомнатная квартира в среднем стоит шесть с лишним миллионов. Когда ты берешь ипотеку под 20 процентов, проще ориентироваться на ценник в пять миллионов, зато можно сразу въехать и выплачивать большой процент. Поэтому, имея денежные средства, люди активнее берут уже готовое жилье, – отмечает Хамидуллина.

Продолжая тему строящихся жилых комплексов, Катаева наблюдает еще одну тенденцию: новостройки в Челнах по стоимости практически сравнялись с Подмосковьем. Эксперт приводит пример: однокомнатную квартиру «под крылом» столицы можно купить примерно за семь миллионов рублей – почти столько же, сколько в Челнах. Разница в цене есть, однако она не настолько ощутима.

Отдельного внимания заслуживает так называемый «эффект Долиной», связанный с громкими случаями мошенничества на рынке. Сегодня, по словам экспертов, он уже не вызывает ажиотажа, но заметно повлиял на поведение участников рынка.

– Эта ситуация подвела людей к осторожности и более правильным видам расчета между сторонами при совершении сделки купли-продажи: применяют именно банковские виды расчета – переводы, перечисления, номинальные и аккредитивные счета. Если раньше клиент задумывался, нужно ли оплачивать ряд услуг банка, то сейчас большая готовность заплатить, чтобы совершить безопасную сделку, – подчеркивает Хамидуллина.

Сегмент частных домов занимает отдельную нишу. По словам риелтора агентства недвижимости «Кама», такой формат предпочитают в основном молодые семьи, имеющие доступ к соответствующей ипотеке. Для них важны площадь и условия проживания. В то же время старшее поколение, наоборот, стремится избавиться от частного домовладения.

Риелторы наблюдают дефицит предложения. По оценке Эндже Хамидуллиной, количество «объявлений о продаже» сократилось на 20-30 процентов. Причина кроется в выжидательной позиции: собственники не хотят продавать жилье и переходить на новые, менее выгодные ипотечные условия.

– У них срабатывает: «Лучше я поживу в этой двухкомнатной квартире с малой процентной ставкой под 8 процентов, чем возьму под 20 процентов и перейду в трехкомнатную», – описывает она логику челнинцев.

Ситуация с новостройками остается стабильной. Массовых долгостроев нет, застройщики стали активнее завершать объекты, а проблемные дома постепенно вводятся в эксплуатацию.

Социальный портрет покупателя достаточно устойчив. Сегодняшние приобретатели – семьи с доходом от 100 тысяч рублей, часто с одним или двумя детьми. Роль родителей в решении квартирного вопроса своих детей по-прежнему велика – особенно в части первоначального взноса.

«Студии занимают до 30 процентов спроса, тогда как «однушки» и «двушки» делят между собой примерно по четверти рынка, а трехкомнатные квартиры – около 20 процентов». /Энже Хамидуллина

– Те, кто живет с родителями, самостоятельно не копят деньги на покупку квартиры. Просто живут так, как удобно – не стремятся уехать. Они живут чисто по инерции: если родители дадут денег на квартиру, то купят, не дадут – не купят, – резюмирует Катаева.

Высокие ставки, дорогая ипотека и опыт прошлых лет сделали клиентов рынка более внимательными и расчетливыми: спрос сохраняется, но откладывается, предложение сокращается, а сделки становятся сложнее и безопаснее.