Экстремизм на рынке недвижимости: как покупатели квартир доят застройщиков

Потребительский экстремизм перешел на рынок жилья Татарстана: застройщики воюют с экспертами по приемке квартир. Из-за их множественных замечаний строительные компании получают иски с требованием компенсаций. Не обходится без скандалов: недавно казанский девелопер потерял большую сумму, возмещая недостатки сданных объектов. Позже выяснилось, что экспертизы проводились формально, а квалификация экспертов не соответствовала требованиям. Застройщика просто доили. «Челнинские известия» выяснили, какова ситуация в нашем городе, что думают застройщики и какие дефекты действительно критичны.

Эксперты по приемке квартир появились в нашем городе не так давно, но спрос на их услуги растет. Сертифицированный специалист Ренат Азатович отмечает, что застройщики в Челнах уже привыкли к его работе. Но бывало, что его выгоняли с территории и угрожали. Он считает: противостояние застройщиков и экспертов возникло из-за недобросовестных специалистов, которые изначально настроены выудить деньги.

«Некоторые специалисты выискивают максимум дефектов, а полученные с застройщика деньги предлагают покупателю жилья «распилить». У них это стоит на потоке. Скорее всего, такие эксперты доконали застройщиков некачественным проведением работ, главная их цель – выудить деньги. Но под замес здесь могут попасть добросовестные люди», – объясняет эксперт.

Пятерка самых частых замечаний в новостройках: царапины на окнах, дефекты на стеклопакетах, отсутствие или неправильная установка противопожарных муфт на канализационных стояках, отслоение штукатурки на стенах и отклонение стены, нарушение геометрии углов стен.

«Бывало, застройщики чинили препятствия: ставили самых наглых сотрудников на входе в подъезд, угрожали проколоть шины, выгоняли из квартиры. Закон не регулирует то, что на первичной приемке нужно уведомлять застройщика о присутствии эксперта и, тем более, ограничивать его во входе на объект», – уверен собеседник.

Он отмечает, что к услугам экспертов обращаются чаще собственники более дорогого жилья. Чем выше класс жилья, тем больше людей нанимают приемщиков. Если это «комфорт +» или «бизнес-класс», то каждый второй приходит на приемку с экспертом, в «экономе» обращаются 5-10 процентов новоселов.

Коммерческий директор ООО СЗ «ДОМКОР» Евгений Александров объясняет, что специалистам компании часто приходится работать с экспертами по приемке квартир, и действительно иногда они сталкиваются с проблемами.

«Эксперт, который осматривает квартиру и выдает заключение, должен состоять либо в НОСТРОЙ, либо в НОПРИЗ. Это национальные реестры специалистов, у которых подтверждены квалификация, образование и вообще то, что они имеют право осуществлять такие услуги. Соответственно, с ними у дольщика должен быть заключен договор, на основании которого они проводят экспертизу объекта», – говорит Евгений Александров.

При наличии дефектов в экспертизе, застройщик обязан устранить замечания, а если отказывается, компенсировать в денежном эквиваленте. Так, многие дольщики сейчас сразу стараются перейти к тому, чтобы взыскать деньги с застройщиков, и последние понимают, что цель – вовсе не устранение дефектов.

«Вместо того чтобы дождаться устранения замечаний, некоторые пытаются добиться компенсации. Застройщик понимает, что дефект оценен неадекватно, он столько не стоит, в каких-то ситуациях даже дефектом бы не признался. Это лишь повод заработать на застройщиках», – объясняет Александров.

Также он подчеркивает, что замечания часто бывают несущественными, зато отнимают много сил у застройщика.

«Это могут быть какие-то минимальные дефекты, которые в большинстве своем присутствуют в нашей повседневной жизни: какие-то мелкие царапины, шероховатости. Конечно же, мы отрабатываем любое обращение. Но заточенные на компенсацию дольщики любое минимальное замечание пытаются превратить в существенное, чтобы в суде это «продать» максимально дорого. Здесь четко понятна задача экспертов: как можно большую сумму предъявить застройщику. Но есть такое понятие, как «несущественные замечания». Отказ же от приемки квартиры возможен только при наличии существенных замечаний, препятствующих проживанию в квартире», – добавляет он.

Также представитель компании-застройщика отмечает, что они не просто так просят проводят экспертный осмотр в присутствии ее специалистов.

«Мы со своей стороны смотрим, правильно ли проведен осмотр, сертифицированное ли оборудование было использовано при замерах, проверяем необходимые лицензии, допуски, какие нормы были применены. Бывает, что должна применяться другая норма, и противоречие устраняется на месте. Поэтому и важно присутствие застройщика. Мы просто действуем в рамках закона, когда требуем, чтобы нас заранее оповестили о приходе эксперта, чтобы была возможность ознакомиться и с заключением, и первично принять участие в осмотре», – объясняет собеседник.

Тем не менее экспертная проверка мотивирует застройщиков на более качественную работу.

«Я не скажу, что застройщики все такие молодцы и выдают объекты без замечаний. Они есть, но как с ними быть? Ведь строят дома обычные люди. Экспертная проверка однозначно мотивирует застройщика на качественную работу. В подавляющем большинстве случаев все устраняем. В последние годы констатируем, что тех, кто приходит с экспертами, стало больше. Но, к сожалению, вместо конструктивного взаимодействия дольщика с застройщиком это все чаще превращается в бизнес, потому что многие специалисты позиционируют себя так: вы нас пригласите, мы найдем замечания, чтобы отсудить у застройщика определенную сумму. которой хватит и вам, и нам. А это в свою очередь вынуждает застройщика защищать свои интересы, в том числе и в судебном порядке», – делится коммерческий директор.

Строительно-технический эксперт Марат Фаритович отмечает, что дефекты действительно имеются почти во всех новостройках, просто где-то их мало и они несущественные, а где-то довольно серьезные.

Например, это несоответствие стяжки пола нормам, неровности и шероховатости стен, отклонения стен по горизонтали и вертикали. Также отклонения оконных блоков по вертикали и горизонтали, отсутствие маркировки – по ГОСТу она должна быть в стеклопакете, отклонения входной двери по вертикали. Часто застройщики забывают про гидроизоляцию на полу в санузлах. Вопросы бывают по радиаторам, установленным не по уровню, встречаются дефекты по креплениям, подоконникам, отклонения по горизонтали при установке подоконников и многое другое.

«Если застройщики недовольны акцентированием внимания на мелких дефектах, они должны понимать, что исправлять их дорого. Даже царапину на стеклопакете – почему-то они часто встречаются. А квартира стоит немало, и люди хотят качественное жилье, чтобы заехать и ни о чем не думать», – говорит знаток новостроек.

Серьезным нарушением считаются проблемы со стяжкой пола. Если в одной квартире со стяжкой проблемы, скорее всего, такая проблема по всему дому. А замена стяжки – существенная сумма.

«Как правило, застройщики не исправляют серьезные дефекты. Это очень затратно. Чтобы поменять всю стяжку, надо снять с объекта бригаду, демонтировать, вывести бригаду, новую смонтировать. В моей практике еще не было, чтобы демонтировали. Обычно дольщик либо обращается в суд, либо до суда получает денежную компенсацию», – считает спикер.

На какие дефекты можно закрыть глаза, а на какие – нет, пояснил сертифицированный специалист.

– Если геометрия стены нарушена, нет угла в 90 градусов, то следует настоять на исправлении. Если на стеклопакете царапина, она всегда будет как бельмо на глазу, следует заменить его. Если стена не несущая, ее можно даже разобрать и сделать заново. А вот если стена кривая, но собственник все равно планирует ее снести, нет необходимости требовать переделки. А какие-то мелкие дефекты легче и быстрее устранить самим, например, где-то замазать щели герметиком