Квартиры 80-х и современное жилье: специалист сравнил качество

– Ренат, какие замечания чаще всего встречаются в новостройках?

– Если назвать пятерку самых частых замечаний, то это царапины на окнах, дефекты на стеклопакетах, отсутствие или неправильная установка противопожарных муфт на канализационных стояках, отслоение штукатурки на стенах и отклонение стены, нарушение геометрии углов стен.

– Какие-то эстетические недостатки могут быть нестрашны, но как проходит мимо проверки нарушения пожарной безопасности?

– Возможно, при проверке пожарной службе показывают квартиры, в которых нет этих нарушений. А все квартиры там вряд ли проверяют.

– В квартирах премиум-класса тоже есть дефекты?

– Да, но их меньше. В целом, они такие же. В сегменте эконом-класса их больше, потому что подрядные организации в «экономе» используют материалы и технологии подешевле. В «комфорте» и «премиуме» требования выше, и подрядные организации работают лучше, но дефекты все равно есть. Даже элитные дома часто строят лица из ближнего зарубежья.

– Дешевая рабочая сила равна плохому качеству?

– Не всегда. Но дешевая рабочая сила подразумевает под собой неквалифицированную рабочую силу. И, как следствие, нарушение технологий строительства, утепления, установки перекрытий, кладки. Где-то утеплитель неправильно положили, стык неправильно сформировали, из-за чего потом происходит промерзание стены. Да, квалифицированный персонал берет дороже, но и работы выполняет качественнее.

– На какие дефекты можно закрыть глаза, а на какие – нет?

– Если геометрия стены нарушена, нет угла в 90 градусов, то следует настоять на исправлении; если на стеклопакете царапина, то она всегда будет как бельмо на глазу, поэтому тоже следует заменить его. Если стена не несущая, ее можно даже разобрать и сделать заново. А если стена кривая, но собственник все равно планирует ее снести, то нет необходимости требовать переделать ее. Или есть какие-то мелкие дефекты, которые легче и быстрее устранить самим, например, где-то замазать щели герметиком.

– Если сравнивать новостройки с домами, которые строились в период основания КАМАЗа, как отличается качество квартир?

– Есть как минусы, так и плюсы. Например, по нынешним нормам все лестницы в подъезде должны быть одного размера, а в старых домах одна лестничная ступенька может быть 5 см, другая – 15 см. Недавно был в 23-м комплексе, там серьезные перепады, этот момент, видимо, не регламентировался, а сейчас пожарные внимательно смотрят на лестничные марши. Если говорить о более раннем строительстве, то согласен с писателем-сатириком Михаилом Задорновым. Он почти всю жизнь прожил в квартире, которую ему помог получить Борис Ельцин, и, когда у него спросили про переезд в новую, он ответил, что новые строятся по принципу наименьших затрат при максимальной цене.

– А за последние пять лет что-то изменилось? Ведь строить стали больше, пострадало ли от этого качество?

– Строят действительно больше и достаточно быстро, но быстро – не показатель того, что плохо. Думаю, все осталось на том же уровне, но сейчас усиливается контроль как со стороны государства, так и со стороны частных экспертов. И я хочу верить, что застройщики начнут строить лучше, потому что переделывание обходится им гораздо дороже.

– Почему у всех застройщиков встречаются дефекты?

– Все происходит потому, что существует огромная цепочка: технический заказчик, генподрядчик, подрядчик, субподрядчик, суб-субподрядчик и так далее. Так, одна компания получает заказ и передает его другой, та – третьей, и они плохо контролируются. Кто предложит цену дешевле, того и берут. Получаются такие косяки. Кроме того, при строительстве дома закладываются сроки его постройки, и всем нужно успеть. Если не успеть в срок, собственники могут потребовать компенсацию за просрочку.

– В течение какого времени застройщик должен устранить замечания собственника?

– Раньше должен был устранять не позднее 45 дней с момента осмотра квартиры, сейчас постановлением правительства этот срок увеличили до 60 дней.

– Действительно ли, что акт приемки лучше не подписывать, пока замечания не будут устранены?

– Такой жесткой рекомендации нет. Даже если вы подписываете акт, то совместно с актом осмотра и замечаниями. Застройщик обязан их устранить независимо от того, приняли вы квартиру или нет. Просто если он отказывается устранять критичные для вас дефекты, то вы вправе отказаться от этой квартиры, и тогда застройщику придется выплатить дополнительную компенсацию. Такое бывает крайне редко.

– А как часто подают в суд?

– Порядка пяти процентов, многие хотят поскорее заселиться. Думают, что судебные тяжбы могут растянуться на полгода, придется отложить ремонт, но это не совсем верно. Если сделать соответствующую экспертизу и предоставить все документы, то можно начинать делать ремонт. И, конечно, есть опасения проиграть суд. Но экспертные организации сразу говорят, какова вероятность выигрыша.

– Насколько серьезными должны быть замечания, чтобы пойти в суд?

– Неправильно выполнена стяжка полов, стяжка с трещинами, дефекты в ней, плохие штукатурные работы, дефекты окон.

– В квартирах с черновой отделкой нужен специалист по приемке?

– Да. В квартире с черновой отделкой как нельзя лучше можно увидеть все дефекты. До того как их закроют штукатуркой, стяжкой, откосами и т. д. И все это можно устранить с меньшими затратами самого же застройщика. Будет видно, где окна хорошо пропенены, где плохо. Бывает, что все откосы стоят, а окно по всему периметру продувает, это значит, что сэкономили на пене.

– Что в целом скажете про челнинских застройщиков?

– Надо подходить внимательно к вопросу, советоваться не только с риэлторами, но и с экспертами, знакомыми, которые уже живут в домах этого застройщика. Все индивидуально. Даже если все ругают определенного застройщика, это совсем не значит, что вам попадется плохая квартира. Качество отделки и строительство именно вашей квартиры в рамках одного жилого комплекса по сравнению с другими может очень отличаться, потому что есть цепочка, о которой я говорил ранее. В разных подъездах одного жилого комплекса могли работать разные подрядные организации. Либо у одной организации было несколько бригад, и одна делала хорошо, другая – плохо. Но не было еще ни одной квартиры, где бы не было косяков. Минимальное количество в моей практике – семь, а максимальное – 49.

– Вспомните самые худшие случаи.

– В одной комнате внешняя стена была треснута, из нее дул холодный воздух, а на противоположной стене штукатурка шла винтом, когда я приложил уровень, пузырек просто убежал вправо. На высоте двух метров отклонение было 5 см.

– В городе сейчас появилось много специалистов по приемке квартир…

– Да. Появилось много шабашников, иногда можно нарваться на какого-нибудь бабая с уровнем, угольником и отверткой. У настоящих специалистов большое количество разных инструментов: мультиметр, бесконтактный тестер проводки, лазерный уровень, тепловизор и многое другое. Сейчас требования государства к нам будут повышены и таких шабашников станет меньше.

– Застройщики считают, что вы их разоряете. Как часто бывает, что вас не впускают на прием?

– Такое редко, но случается. Если не пускают, то обосновывают тем, что я не собственник, отношения к квартире не имею. Но у нас есть соответствующие документы на осуществление деятельности, договор между собственником квартиры, поэтому такое действие противоправно, может дойти до вызова полиции. Или иногда говорят: «У вас 20 минут на осмотр». Но качественно принять квартиру за 20 минут нельзя. Я говорю: «У меня есть столько времени, сколько мне необходимо. Мы не яблоки на рынке покупаем». За 20 минут можно только окна посмотреть, а штукатурку, полы, вентиляцию, канализацию, ГВС, ХВС, точки промерзания, межкомнатные и входные двери быстро посмотреть невозможно. А то, что разоряем, – у нас нет такой цели. Конечно, если собственник идет на осмотр самостоятельно, то обычно указывает три, максимум – десять замечаний. Мы же – около 25-30. Надеемся, это научит застройщиков лучше работать.