«Люди вынуждены ютиться, ненавидя друг друга»: риелторы о рынке недвижимости

В России продолжают падать продажи квартир в новостройках. «Челнинские известия» выяснили, что происходит в нашем городе.

По оценкам аналитиков Сбербанка, в сентябре-октябре реализация первички по сравнению с показателем марта-апреля текущего года снизились на 18 процентов. Объемы продаж упали практически везде, за исключением Приморского края, где отмечен рост на 9 процентов.

Наибольшее снижение зафиксировано в Красноярском (минус 46 процентов) и Краснодарском (минус 39 процентов) краях, а также в Ростовской области (минус 31 процент). В Татарстане, по последним данным регионального Росреестра, продажи новых квартир с начала года упали на 17 процентов.

Продажи квартир сильно просели

Риелторы, с которыми пообщались «Челнинские известия», подтвердили отрицательную динамику в ноябре. Спрос на рынке первичной недвижимости в автограде заметно снизился.

«По моим наблюдениям, продажи квартир в новостройках сильно просели, – говорит риелтор агентства недвижимости «Кама» Элина Сайдулина.  – Во-первых, серьезно изменились условия по семейной ипотеке. Лимиты то есть, то их нет, а если и бывают, то хватает их не надолго. Во-вторых, в Челнах нет рассрочки на покупку жилья от застройщиков, в других же городах такая возможность есть. Есть варианты взять заем на недостающую сумму для первоначального взноса у застройщиков, но из-за высокого процента они не особо популярны. Все это вкупе с отсутствием других льготных программ и выгодных субсидированных ставок привело к сниженному спросу».

Сказать, что сегодня рынок полностью встал, нельзя. Новые квартиры все же покупают, хоть и не так активно, как раньше.

«Берут жилье сейчас в основном за наличный расчет, – продолжает специалист. – Люди переживают, что будет с деньгами, поэтому стараются вложиться в недвижимость. К примеру, среди покупателей много тех, у кого подошел срок окончания банковских вкладов. Лично у меня за последнее время было три подобные сделки. Интерес сместился в сторону квартир меньшей площади – студий, «однушек». Последние сегодня, как никогда, ликвидны. «Двушки» и «трешки» берут уже гораздо реже.

Цены на «первичку» приблизились к «вторичке»

Что касается цен на новое жилье, то они сейчас приблизились к ценам на «вторичку». Так, стоимость однокомнатной квартиры площадью 36 квадратных метров начинается от 4,6 млн рублей. Жилье большей площади, например, в 42 квадрата будет стоить от 5,3 млн. Есть варианты «однушек» и подороже, которые обойдутся в 6-6,5 млн рублей.  

«Запрос сейчас у людей такой: нужна квартира в районе 5 млн рублей, потолок 6, – рассказывает риелтор агентства недвижимости «Полезные люди» Сабир Кавиев. – Среди покупателей в основном те, у кого есть личные накопления. Если денег не хватает, берут кредит, но максимум до одного миллиона рублей, не больше. Но и в этом случае выходит большая переплата, потом придется «работать по субботам». Продаж по базовым ипотечным программам с повышенной процентной ставкой нет. По крайней мере, мне такие странные клиенты не попадались. В целом же ситуация на рынке сегодня не очень хорошая, это касается как новостроек, так и «вторички». Лимитов по семейной ипотеке нет, их нужно ловить. Покупательская способность серьезно упала. Застройщики, которые раньше не платили комиссию, теперь ее платят, а те, которые платили, подняли ее размер».

Просвет возможен к весне

Эксперты уверены, что продаж будет все меньше. Регулярное повышение ключевой ставки и отсутствие льгот только усугубляют ситуацию.

«Мне кажется, лучше не будет в ближайшие год-полтора, – размышляет риелтор Сабир Кавиев. –  Ставку в любом случае будут повышать. Складывается впечатление, что идут поборы с населения, у которого и так уже ничего нет. Банки сейчас обдирают людей под любым предлогом, то же самое делают и застройщики. Это абсолютно нерегламентированная история. Каждый хохочет, как хочет. Никто ни с кем не взаимодействует. Все легло на потребителя, обычного человека:  мужчину, женщину, которые вынуждены ютиться с родными в маленьких квартирах, не имея возможности купить собственное жилье, при этом ненавидя друг друга до конца жизни. Все это в итоге приводит к нервам, ссорам и разрушенным семьям».

Дальнейший спад продаж предрекает и Элина Сайдулина. Более того, впереди очередное повышение ключевой ставки Центробанка.

«В ближайшие недели ставку поднимут еще на два процентных пункта (сейчас она составляет 21 процент – прим. ред.). Разговоры об этом уже ведутся. Это приведет к еще большему падению спроса на жилье. В то же время с середины декабря на рынке наступает сезонное затишье, которое длится примерно до весны. Есть надежда, что в марте-апреле начнут понижать ставку, откроют дополнительные лимиты по ипотеке, в большем объеме – на новостройки, и тогда рынок вновь оживет», – дала оптимистичный прогноз риелтор.  

Нервозно, но не критично

Застройщики, в отличие от риелторов, минувший ноябрь оценивают более позитивно. По крайней мере, он не сильно отличается от предыдущего месяца.  

«Продажи, безусловно, были, – говорит коммерческий директор ООО СЗ «Домкор» Евгений Александров. – Где-то мы даже зафиксировали рост сделок, однако это не тренд, а какие-то локальные вещи. Возникают они в связи с перебоями в выдаче семейной ипотеки. Соответственно заключение сделок идет неровными темпами. Некоторые из них и вовсе переходят на другой период или откладываются из-за постоянно меняющихся условий получения ипотеки. В принципе это было понятно, так как львиная доля продаж связана с льготными программами. Пока здесь не стабилизируется ситуация, продажи так и будут неритмичными. Человек рассчитывал на одни условия, а в банке ему спустя какое-то время говорят совсем про другой порядок. Все это добавляет определенной нервозности на рынке».

Называть сложившуюся ситуацию на рынке первичного жилья критичной наш собеседник не спешит. Объекты, которые будут вводиться в 2024-2025 годах, неплохо проданы, и наполняемость эскроу-счетов по ним у застройщиков достаточно высока. Это означает, что финансирования для достройки домов достаточно.

«Что касается объектов со сроком сдачи в 2026-м или даже в 2027 году, то там наполняемость уже низкая. К этому времени был выкуплен небольшой объем лотов, то есть остается много нераспроданных квартир. С учетом темпов нынешних продаж маловероятно, что наполняемость будет соответствовать тем планам, которые наметили застройщики, и что у них хватит денег на возведение домов. Да, у нас есть механизм проектного финансирования: мы не привлекаем средства дольщиков – нам их дает банк. Но эти средства сегодня дорогие, и чтобы снизить процентную ставку, застройщик должен обеспечить поступления на эскроу-счета в таком же или даже чуть большем объеме, нежели берет у банка на новый проект. Вот здесь и возникает разрыв: если застройщик не может привлечь деньги в нужном объеме и равномерными темпами – значит, деньги по проектному финансированию для него становятся колоссально дорогими – до 30 процентов. А если он берет под такой процент деньги у банка, как потом их возвращать по окончании строительства? Поднимать цены на жилье – не вариант, покупательская способность и без того ограничена, вкладывать собственные средства тоже довольно сложно. Поэтому, в связи с невозможностью исполнить взятые обязательства в текущей ситуации, часть застройщиков уже притормозила вывод новых объектов, а еще часть – рассматривает для себя такой сценарий», – поясняет Евгений Викторович.

В свою очередь наиболее сильные компании продолжают работать, осторожно начинают новые объекты («Домкор», например, приступил к строительству ЖК «Романтики» в 22-м микрорайоне), но очень внимательно следят за ситуацией.

Между тем, как говорят в ЦИАН, продажи квартир в уже запущенных проектах упали в России на три процента. Показатель при этом продолжает дальнейшее снижение, что пока не так критично. Реальные проблемы могут начаться через год, предупреждают аналитики.